Immobilier à Toulouse : le défi des 20 092 DPE classés E face aux futures échéances

514 819 habitants résident aujourd'hui à Toulouse, une ville où le marché de la location domine largement avec 65,8 % de locataires selon l'INSEE. Au 8 novembre 2026, la base de l'ADEME recense 188 094 DPE enregistrés sur la commune, offrant une vision précise des enjeux énergétiques actuels. Ce volume de données témoigne de la rotation immobilière, alors que 23,7 % des ménages sont installés depuis moins de 2 ans dans leur résidence principale. Pour les propriétaires, la donne a changé : le gel des loyers pour les classes F et G, appliqué depuis août 2022, et l'impossibilité de signer de nouveaux baux pour les logements classés G depuis janvier 2025, redéfinissent la gestion patrimoniale dans la cité.

Toulouse et le calendrier locatif : 8 037 DPE en zones critiques F et G

Le marché locatif de Toulouse traverse une phase de transition réglementaire intense. Les chiffres arrêtés au 8 novembre 2026 font état de 2 098 DPE classés G, soit 1,1 % des enregistrements locaux. Pour ces logements, la sanction est immédiate : aucun nouveau bail ne peut être conclu depuis le 1er janvier 2025. Cette contrainte s'ajoute au blocage des loyers qui concerne également les 5 939 DPE classés F. Ensemble, ces deux catégories représentent 4,3 % des diagnostics de la commune. Pour un bailleur, détenir un bien dans ces tranches impose une réflexion sur la rénovation, sous peine de voir son actif sortir du marché légal de la location nue ou meublée.

L'horizon s'obscurcit davantage pour les détenteurs de biens classés E, qui représentent 10,7 % des DPE, soit 20 092 enregistrements à Toulouse. Si ces logements peuvent encore être loués librement aujourd'hui, l'échéance de 2034 approche. L'audit énergétique, déjà obligatoire pour la vente de maisons individuelles ou d'immeubles en monopropriété classés E depuis le 1er janvier 2025, préfigure les exigences futures. Dans une ville où 32,2 % des ménages occupant leur résidence principale sont propriétaires, la pression sur le parc locatif privé est réelle, d'autant que 37 213 logements sont des HLM loués vides, souvent soumis à des plans de rénovation plus globaux.

Un parc toulousain marqué par 47,2 % de DPE d'avant 1975

La performance énergétique à Toulouse est intimement liée à la date d'achèvement des bâtiments. Les données de l'ADEME indiquent que 17,2 % des DPE concernent des logements construits avant 1949, tandis que la période 1948-1974 est la plus représentée, comptant pour 30 % des diagnostics. Au total, 47,2 % des DPE portent sur des biens édifiés avant 1975, date pivot dans l'ancienneté du parc. Cette structure historique explique la forte présence des classes intermédiaires : les classes C et D représentent respectivement 49,6 % et 25,1 % des DPE enregistrés, au sein d'un ensemble de diagnostics affichant une consommation médiane globale de 160 kWh/m²/an.

L'INSEE confirme cette tendance avec 62 068 résidences principales achevées entre 1946 et 1970, et 69 565 entre 1971 et 1990. Pour un acquéreur, cette ancienneté signifie souvent une nécessité d'isoler les combles ou de remplacer les menuiseries pour espérer atteindre les classes A et B, qui ne représentent aujourd'hui que 10,4 % des DPE (19 526 enregistrements). La consommation médiane de 160 kWh/m²/an et une facture énergétique médiane estimée à 794 € par an soulignent l'efficacité relative du parc actuel, largement dominé par les appartements (92,6 % des DPE).

Analyse ciblée : les secteurs Bigorre et Sébastopol sous la loupe

L'examen des micro-marchés toulousains révèle des disparités notables. Dans le secteur Bigorre, 274 DPE ont été localisés. Ce quartier se distingue par une absence totale de maisons parmi les diagnostics et une période de construction dominante située entre 1948 et 1974. La performance y est remarquable : seulement 0,4 % des DPE y sont classés F ou G. La surface moyenne des diagnostics enregistrés s'y établit à 57 m², un chiffre supérieur à la médiane communale de 50 m². Ces indicateurs suggèrent un parc collectif de taille moyenne, dont la conception initiale semble mieux résister aux critères énergétiques actuels que dans d'autres zones plus hétérogènes.

À l'inverse, le secteur Sébastopol présente un profil plus fragmenté. Sur les 254 DPE localisés, 2 % sont classés F ou G. La période de construction dominante y est plus récente, s'étalant de 1983 à 1988, et la surface moyenne des biens tombe à 23 m². Comme pour Bigorre, aucune maison n'est recensée dans les diagnostics de ce secteur. Ces données, propres à ces périmètres spécifiques, illustrent comment la typologie des biens — ici de très petites surfaces — peut influencer la performance énergétique, souvent pénalisée par le ratio de parois déperditives dans les studios et petits appartements de la fin des années 1980.

Énergie : 49,6 % des DPE toulousains misent sur l'électricité

Le choix du chauffage reste un levier déterminant pour le classement DPE. À Toulouse, l'électricité est l'énergie principale la plus fréquente, apparaissant dans 49,6 % des diagnostics de l'ADEME. Ce chiffre entre en résonance avec les données de l'INSEE pour les résidences principales, qui font état de 47,5 % de chauffage électrique contre 50,2 % pour le gaz de ville. Le fioul est désormais quasi inexistant en ville, ne subsistant que dans 0,6 % des résidences principales. Pour les bailleurs, le passage au chauffage électrique performant ou le raccordement aux réseaux de chaleur urbains devient une stratégie courante pour éviter les classes F ou G.

• Classe C : la catégorie reine avec 93 261 DPE (49,6 %).
• Classe D : 47 178 diagnostics (25,1 %), soit le quart des enregistrements de la ville.
• Classe E : 20 092 DPE (10,7 %) à surveiller avant l'échéance de 2034.
• Classes A et B : 19 526 DPE (10,4 %), un segment haut de gamme et récent.

Secteurs Latécoère et Cartoucherie : 1 % à 3,1 % de classes critiques

La dynamique des secteurs récents comme la Cartoucherie montre l'impact des normes de construction modernes. Sur les 290 DPE localisés dans ce secteur, seulement 1 % sont classés F ou G. La période dominante de construction, 2013-2021, explique cette performance, avec des logements d'une surface moyenne de 30 m² et une quasi-absence de maisons (0,3 %). C'est un exemple de zone où le risque d'exclusion locative est quasi nul pour les propriétaires bailleurs, offrant une sécurité patrimoniale accrue face à la loi Climat et résilience.

Le secteur Latécoère, avec 357 DPE, affiche un profil légèrement différent. Bien que récent (période dominante 2006-2012), il compte 3,1 % de diagnostics en classes F ou G. Les maisons y sont un peu plus présentes (1,4 %) et la surface moyenne est de 28 m². Ces variations, bien que limitées à ces secteurs, rappellent que même dans le parc récent, des disparités de mise en œuvre ou d'équipements peuvent dégrader le diagnostic. Pour les investisseurs, ces chiffres locaux soulignent l'importance de vérifier la validité du DPE, sachant que ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis fin 2024.

Ventes 2025 : un prix médian de 3 250 €/m² pour les appartements

Le marché des transactions à Toulouse montre une stabilité remarquable malgré les contraintes énergétiques. En 2025, 6 777 ventes d'appartements ont été enregistrées avec un prix médian de 3 250 €/m², contre 3 220 €/m² en 2021 pour 7 822 transactions. Cette légère hausse du prix au mètre carré s'accompagne d'une baisse du volume de ventes, signe d'une plus grande sélectivité des acheteurs. Pour les maisons, le constat est inverse : le prix médian est passé de 3 780 €/m² en 2021 à 3 690 €/m² en 2025, pour 1 163 ventes. Les maisons ne représentant que 15,2 % de l'ensemble des logements selon l'INSEE, leur rareté n'a pas empêché une correction modérée des prix.

L'obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente de maisons classées E, f ou G pèse sur ces transactions. Ce document, qui ne concerne pas les appartements en copropriété, s'ajoute au dossier de diagnostic technique obligatoire. À Toulouse, les acquéreurs scrutent également les risques recensés par Géorisques : inondation, mouvement de terrain, risque industriel et rupture de barrage. Bien que la zone sismique soit classée 1 (très faible) et le potentiel radon également à 1, la sécurité environnementelle reste un critère de valorisation indissociable de la performance énergétique.

Ce que cela change pour vous à Toulouse

Pour le vendeur d'une maison individuelle, l'audit énergétique est désormais incontournable si le bien est classé E, F ou G. Ce document doit être présenté dès les premières visites. Pour l'acheteur, la vigilance doit porter sur l'ancienneté du DPE. Un diagnostic réalisé entre 2013 et 2017 n'a plus aucune valeur légale. L'acquéreur doit aussi intégrer dans son budget le coût des travaux de rénovation, particulièrement pour les 72,7 % de DPE enregistrés sur des biens construits avant 1997. Le locataire, lui, bénéficie d'une protection accrue : si le logement est classé F ou G, son loyer ne peut plus être augmenté lors d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire.

• Vérifier la date de réalisation du DPE : les diagnostics d'avant juillet 2021 sont obsolètes.
• Consulter l'état des risques sur Géorisques pour les risques d'inondation et industriels locaux.
• Pour les bailleurs : anticiper les travaux pour les biens dont le DPE est en classe E avant 2034.
• Analyser la facture énergétique médiane (794 €) pour situer la performance du bien.

Perspectives toulousaines : 25 999 logements vacants à mobiliser

La remise sur le marché de ces biens constitue un enjeu majeur pour répondre à la demande locative, dans une ville où 28,6 % des ménages sont installés depuis 10 ans ou plus. La réussite de cette mobilisation dépendra de la capacité des propriétaires à intégrer les contraintes de la loi Climat et résilience.